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土地管理志
 序
 凡例
 综述
 大事记略
 第一章 境域沿革
  第一节 建置沿革
  第二节 区划范围
 第二章 土地资源
  概 述
  第一节 自然环境
  第二节 土地利用
  第三节 土地权属与分类
 第三章 土地开发
  概 述
  第一节 屯田
  第二节 荒地开发
  第三节 荒山开发
  第四节 盐碱地改造和滩涂开发
  第五节 水面开发
  第六节 盐田开发
  第七节 地矿开发
  第八节 城区开发
 第四章 土地制度
  概 述
  第一节土地所有制
  附 日本侵略军对土地的掠夺和侵占
  第二节 土地使用制
  第三节 土地使用制度改革
  附一 天津市土地管理局《关于对城市个人使用国有土地征收使用费的通知》
  附二 天津市人民政府批转市土地局《关于扩大农村宅基地有偿使用试点的意见》
  附三 天津市人民政府批转市建委制订的《天津市外商投资开发经营成片土地管理暂行办法》
  附四 天津市人民政府关于发布《天津市国有土地使用权出让和转让暂行办法》的通知
  附五 天津市土地管理条例(节录)
 第五章 地籍管理
  概 述
  第一节 土地登记管理
  第二节 土地契证
  第三节 地籍测量
  第四节 土地调查
  第五节 土地统计
  第六节 土地档案
 第六章 土地定级估价
  概 述
  第一节 定级与估价沿革
  第二节 宗地价格评估
 第七章 地税和规费
  概 述
  第一节 农村土地税费(含城市郊区)
  第二节 城市土地税
  第三节 城市房地产契税
  第四节 农村土地契税
  第五节 土地规费
 第八章 城市用地管理
  概 述
  第一节 城市公有、私有土地管理
  第二节 城市土地利用规划管理
  第三节 优化旧城区土地使用功能
  第四节 专项用地管理
  第五节 取土管理
 第九章 农村用地管理
  概述
  第一节 农业用地管理
  第二节 非农业用地管理
  附一 天津市土地管理条例(节录)
  附二 天津市实施《中华人民共和国森林法》办法
  附三 天津市人民政府批转市物价局等四部门拟定的《天津市征用占用林地收费管理办法》
  附四 天津市人民政府关于颁布《天津市河道堤防管理暂行办法》的令
  附五 天津市人民政府关于颁布《天津市贯彻国务院<村镇建房用地管理条例>实施办法》的通知
  附六 天津市人民政府关于转发市农委、市建委《关于报送<天津市关于切实解决滥占耕地建房问题的几项规定>的报告》的通知
 第十章 土地征用
  概 述
  第一节 审批权限
  第二节 补偿安置
  第三节 征地程序
  第四节 管理与监督
  附一 天津市人民政府关于发布《天津市实施<国家建设征用土地条例>试行办法》的通知
  附二 天津市土地管理条例(节录)
 第十一章 土地市场
  概 述
  第一节 房地产市场沿革
  第二节 房地产交易
  第三节 交易价格管理
  第四节 中介管理
  第五节 土地经营及管理
  第六节 地租
 第十二章 涉外用地管理
  概 述
  第一节 外侨用地
  第二节 特别行政区用地管理
  第三节 外商投资企业用地管理
 附 章 租界占地管理
  第一节 英(美)租界
  第二节 法租界
  第三节 德租界
  第四节 日租界
  第五节 俄租界
  第六节 意租界
  第七节 比租界
  第八节 奥租界
 第十三章 开发区、保税区土地管理
  概 述
  第一节 天津经济技术开发区土地管理
  第二节 区、县经济开发区土地管理
  第三节 天津港保税区土地管理
  第四节 高新技术产业园区土地管理
 第十四章 土地利用规划
  概 述
  第一节 土地现状及特点
  第二节 总体规划目标
  第三节 主要分项规划
  第四节 实施规划措施
  附 国务院关于天津市土地利用总体规划的批复
 第十五章 土地监督检察
  概 述
  第一节 土地监察机构
  第二节 实施监督检察法规
  第三节 处理土地违法案件
  第四节 宣传《土地法》
  附一 天津市土地局关于颁布实行《规划土地监察人员守则》和《规划土地监察人员着装风纪暂行规定》的通知
  附二 天津市人民政府办公厅印发市土地管理局《关于我市颁发<中华人民共和国土地监察证>的意见》
  附三 天津市非农业建设用地清查领导小组关于批转《关于在查处违法占地中应掌握的政策界限》的通知
  附四 市清查领导小组《关于国家行政机关工作人员越权批地违法占地建私房的处理意见》
  附五 天津市人民政府批转市土地管理局《关于清查越权批地问题的请示》
  附六 天津市土地管理局《关于全面开展争创“三无”乡镇活动的通知》
  附七 天津市土地管理局《关于表彰一九九五年“三无”乡镇的通报》
 第十六章 土地科技
  第一节 土地科技研究成果
  第二节 科技成果获奖情况
  第三节 学会及其科技活动
  第四节 土地科技著述
 第十七章 管理体制和队伍
  第一节 土地管理体制
  第二节 土地管理队伍建设
  第三节 先进集体、先进个人
 编后记
 
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综述

  天津是全国四个直辖市之一,位于华北平原东北部,海河五大支流汇合处,历史上有九河下梢之称。辖区面积经1990年土地详查为1191970.31公顷。地理坐标位于北纬38度33分至40度15分,即大港区太平庄镇窦庄子村的西洼地至蓟县的黄崖关;东经116度41分至118度零4分,即静海县王口镇德干渠至汉沽区洒金坨村以东的陡河西干渠。东临渤海,北依燕山,西北毗邻首都北京,其余皆与河北省接壤。南北长为186公里,东西宽为101公里,周长1064公里,海岸线长度为133.3公里。平原辽阔,占市总面积的95.5%,北部山地、丘陵只占市总面积的4.5%。

  在辖区总面积中,耕地面积495526.56公顷(1990年土地详查数,下同),占41.57%,其分布相对集中在市区南部的平原区;居民点及独立工矿用地209747.78公顷,占17.6%,相对集中在市中心区和滨海新区(包括盐田43610.07公顷);水域占地315745.50公顷,占26.49%。余为园地、林地、牧草地。1995年人均占有土地面积0.13公顷,为全国平均水平的1/7。人均耕地0.05公顷,为全国人平均水平的1/2。

  1995年,天津市常住人口941.83万人(包括一年以上临时户口)。其中农业人口408.75万人,占43.40%;非农业人口533.08万人,占56.60%。户籍人口894.67万人。其中农业人口388.29万人,占43.40%;非农业人口506.38万人,占56.60%。人口分布与密度,按户籍人口计,市中心六个区人口最为集中且稠密,为368.71万人,占41.20%,平均每平方公里23131人。其次是近郊四个区127.64万人,占14.30%,每平方公里705人。滨海三区92.77万人,占10.40%,每平方公里434人。五个县303.31万人,占33.90%,每平方公里421人。

  天津,从明永乐二年(1404)设卫筑城至今已有近600年的历史。但从天津现辖区范围来说,则历史悠久,特别是北部山区,早在新石器时代就有先民劳动、生息,在其漫长的发展过程中,逐步形成一定的地域特点。

  “沧桑”成陆

  天津陆地是在漫长的历史过程中,经过多次海进海退交替变迁形成的。天津最古老的陆地在蓟县东北角常州村一带,形成于距今20亿年前,而那时天津广大地区则是白浪涛天的海洋。

  大约在19.5亿年前早元古代末期的吕梁运动,蓟县及整个燕山地区开始强烈坳陷沉降,形成巨大的燕辽沉降带,海水浸入形成浅海。海洋最深处就在今蓟县、河北省兴隆和北京平谷一带,沉积了厚达万米左右的海相地层,成为华北古海的一部分。到8亿年前的上元古代末期,天津地区地壳上升隆起,海水退出,直到距今6亿年前天津辖区全为陆地环境。此后,除北部山区、近山区外,广大平原地区多次出现大规模的海侵海退。据中华人民共和国成立后多年来的实地考察以及钻探资料得知,这种现象至少发生过六次之多,最后一次属于距今1万年前(大理冰期结束后)。伴随而来的是气候逐渐转暖,约在距今8000年左右全新世的气候为最暖时期,雨量增加,陆地层冰雪和冰川逐渐溶化,源源流人海洋,海面上升,发生了全球性的海侵。黄海水由渤海登陆,内侵天津平原地区,这就是全新世海侵(天津海侵),除北部地区外,中部、南部地区一片汪洋,成为海洋的一部分。距今7500-6500年(亦说8000-7500年)达最高海平面,天津的宁河、宝坻、武清、静海,河北省的廊坊、文安、沧州,北达玉田县的窝洛沽均为海水淹没。当时北京市区和海岸线的距离正像天津市现在一样。距今5000年左右,海进出现停滞状态,海平面相对稳定,随后逐步回落。在回落的漫长过程中,黄河三次北徙,至天津附近入海。由于黄河入海口的往复摆动,再加北部、西部众多河流的冲积,使旧有的海相沉积表面出现了大面积的冲积扇,逐渐淤积成平坦土地,同时也促进了海岸线的东移。可以说,海退的过程就是海岸线东移、天津平原逐步成陆的过程。这个过程是相对漫长、时快时缓而有间歇性的。经过多年考察研究,已发现散布在宁河县境内多处牡蛎壳堆,在平原沿海地区与现代海岸线走向大致相同的四道贝壳堤断续遗迹(即古海岸的遗迹),就是至今最后一次海退陆进过程中间歇性的见证,亦是天津平原最后逐步成陆年代的记录。

  河流总汇

  天津平原西与冀中平原相接,并同太行山脉相连,北与燕山接壤,东南面越过鲁西北平原是泰山山脉。整个地势像一只不规则的畚箕向渤海倾斜,天津处于畚口。华北大平原,面积广阔,河流纵横,洪涝频繁,低洼滞洪地带较多。据《天津简史》记载,东汉末年曹操为北征乌桓,先后开凿了平虏渠、泉州渠。海河流域由此在历史上第一次出现了纵贯南北的水路运输线,并使华北平原众多河流,组成当时的清河(今南运河)、滹沱河(今子牙河)、泒河(今大清河)三大河流,汇合在泒河尾入海,奠定了海河水系形成的条件。加之历史上黄河三次北徙的影响使华北平原中部的河流由西向东流,南部的河流则转向北流。发源于燕山山区的河流如永定河、北运河向东南流。海河水系形成,流域面积达22万余平方公里。上游10公里以上的支流有300多条,进入冀中后,逐步汇聚成南运河、子牙河、大清河、永定河、北运河五大河流,汇聚于市区三岔河口成为海河干流东流人海。海河北部的蓟运河,源于河北省兴隆县,全长189公里,流域面积9950平方公里,至塘沽区的北塘人海,自成一个水系。但从广义上讲,黄河以北、滦河流域以西的广大地区,统称为海河流域。天津成为华北平原河流入海的总汇口,从而形成了华北河、海航运中心和河海交通枢纽要冲。正因为天津平原上各种不同功能的河流众多,洼淀、滞洪地段密布,水灾频现,直接威胁着人民的生命财产安全和土地的正常开发利用。据《河北省土地志》(1997版)记载:“从明洪武元年(1368)到1948年的581年间,海河流域共发生水灾害387次,平均1.5年就有一次。”1949年到1995年,天津地区出现过三次大水灾,即1954年、1956年和1963年。历史上,海河流域人民一直通过修堤坝、挖减河、浚河道、建水闸和修水库等工程,进行治水抗洪,但未能根治。1963年大水后,在毛泽东主席“一定要根治海河”题词的鼓舞下,海河流域人民展开了规模空前的根治海河工程,对其上游各河道进行了统一治理。天津地处海河下游,除对原有河道进行整治外,相继新开挖了子牙新河、永定新河等大流量的排洪河道,使海河流域水患得到根本性的治理。在以后的30年中,天津未出现大的洪水灾害。因此,做好治水抗洪是天津地区土地正常开发利用的前提。1995年,天津水域面积达312812.60公顷,占辖区总面积的26.24%。流经天津境内的一级河道有19条,总长度约1095公里;二级河道79条,总长度约1363公里;深渠1061条,总长4578公里。

  土地开发

  天津的土地开发有它特有而曲折的历史,即间断多、波动大的特点,尤其是平原地区,早期开发成果几乎被后期变化所湮没。由于天津独特的自然地理条件,土地开发顺序是由北向南、从西向东逐步推进。“屯田”是早期土地开发的主要形式,变水患为水利则是农田开发的前提,而河海航运又是促进城镇开发发展的重要因素。

  一、农田开发 远在新石器时期,就有先人活动在这块土地上。早期在北部山区即今蓟县逯庄子乡围场、李庄子乡埝头、别山乡弥勒院一带生活劳动。后来由于人口逐步增多,活动范围也逐步扩大。据考古发现,不仅在山区或近山区而且扩展到天津广大平原地区,至少到达今宝坻、宁河、武清以至北辰地区。这段古文化在距今一万年左右的全新世海侵(即天津海侵)中夭折。接着是被长达二三千年的茫茫海域所覆盖。只有北部山区未遭这次海侵,得以延续发展。

  天津平原在全新世海侵过后,重又成陆。到春秋时期,人烟还十分稀少。直至战国到西汉时期,由于社会生产力提高,自然环境的改善,平原上居民迅速增加,出现了一批颇具规模的村落。农业、手工业都有显著的发展。至此,平原土地得到较大规模的开发。秦、汉时期,沿渤海西岸先后设置了五个县治,天津南部属渤海郡的章武、东平舒与文安,北部属渔阳郡的泉州与雍奴。到西汉后期初元二年(公元前47年),天津平原的东部和中南部地区又遭渤海海溢(亦说“渤海水大溢”、“河海并溢”)。直到东汉晚期,海面波动平复。虽前后不过一百多年,然而已使战国以来天津中南部平原的土地开发劳动成果前功尽弃,又成为新的处女地,陷入一片荒凉的景象。而后很长一段时间,平原经济活动只限于海口和运河沿线,而且时兴时废,这种现象一直延续到宋、金时期才有了初步发展。天津,特别是中南部平原地区,从明初开始大规模的土地开发,主要是屯田,有军屯、民屯(包括移民屯和募民屯)、商屯。由于天津平原是退海处女地,屯田大有作为。随着土地的全面开发,人烟日渐增多,推动了整个地区经济的发展。据统计,西青区现境内,于明洪武、永乐年间建立的村庄达118个,为今区内村庄总数的73.75%。这和明初屯田的发展是有直接关系的。屯田是天津特别是平原地区土地的全面开发的主要形式,这种办法虽时兴时衰,但一直延续到清代。清朝和民国时期,生产力又有了新的发展,土地开发也随之深化,当时官府提倡兴修水利,修筑堤防,疏浚河道,开挖减河减轻洪水之患。垦殖农田,并开渠灌溉,引水种稻,增加了土地开发的强度和广度。

  中华人民共和国成立后,生产力得到空前的解放,经过土地改革、大兴水利、鼓励开荒,调动了广大农民的生产积极性。国民经济恢复时期,不仅将因长期战乱造成的农业生产下降、大片土地荒芜的局面得到恢复,并且还开垦了大面积的生荒地。1949年至1952年,全市开垦生熟荒地近3.33万公顷。“一五”时期垦荒继续发展,仅1953和195年两年就新垦荒地9700多公顷(14.55万亩)。后来由于受“大跃进”、“三年自然灾害”以及“文化大革命”的影响,土地开发不仅陷入徘徊不前的状态,而且还增加了不少撂荒地。1978年12月中国共产党十一届三中全会后,农村实行了多种形式的联产承包责任制,大大地调动了广大农民对土地自主经营的积极性,使土地开发进入了一个新的历史时期。1979年至1995年,全市共开垦荒地38667公顷(58万多亩)。同时完成荒山绿化42667公顷(64万亩)。1995年,全市辖区未利用土地为73745.4公顷,占全市辖区土地的6.19%。土地利用率达93.81%。

  二、盐田发展 天津地区的盐业早在战国时期就有一定的规模。《管子·地数》曰:“齐有渠展之盐,燕有辽东之煮”。渠展即是指齐之北海,也就是渤海。西汉时在天津南部的渤海郡章武县和西北的渔阳郡泉州县,都设置“盐官”。五代时,后唐同光三年(925),幽州节度使赵德钧在芦台设盐场称芦台盐场。元至元二十三年(1286)在渤海西岸设盐场22处,其中天津地区有兴国、富国二场在今咸水沽,丰财场在今葛沽,三岔沽场在今市区内。元朝后期,静海一带制盐业迅速发展,域内有兴国、丰财两大盐场。自西汉起,天津地区一直为国家北方的重要产盐基地,制盐规模与生产技术不断发展。元代以前为刮土淋卤,元代后期出现戽海水淋卤、锅煎成盐。至清代初期,废煎改晒,距海较远的煎盐灶地大部被改垦为农田,发展至今。

  中华人民共和国成立后,天津沿海地区的盐田又有新的发展。1949年有15670公顷,计23.50万亩。1986年发展为38698公顷,计58.05万亩。直到1995年,滨海三区(塘沽、汉沽、大港)共有盐田43610公顷,计65.42万亩,占三区土地面积的33.14%。

  三、城镇开发 随着生产的发展,经济的繁荣,人口不断增加,居民点(村落)在广大土地上星罗棋布,城镇也应运而生,城镇的出现与发展使土地开发逐步向更深更广的方向发展。这是土地开发的一般规律。但天津又有一定的特殊性。天津城镇得以诞生是与河海航运及漕运的兴起分不开的。天津平原上许多重要城镇首先陆续出现在运河两岸和河流汇集处。如河西务、杨村、杨柳青、独流、唐官屯、陈官屯、军粮城等,均是历史上古老的城镇。尤其是天津中心市区的产生与发展同航运的发展几乎是同步的。金章宗泰和五年(1205)改凿运河,“不再在独流西行永济渠旧道,而是北下经三岔河口,然后溯河北上至通州”,之后直沽地段逐步成为河海航运枢纽,出现了直沽寨。在河海漕运、盐业、屯田等经济活动的推动下,直沽商业发展迅速,呈现出“东吴转海输粳稻,一夕潮来集万船”,“晓日三岔口,连樯集万艘”,“一日粮船到直沽,吴罂越布满街衢”的繁荣景象。到明永乐二年(1404)设卫筑城,天津从元代一个市镇基础上步入封建城市的行列。经过明、清两代发展,进而成为华北一大都会。民国时期,由于国内连年战乱和日军侵华时的破坏,城镇无大建设发展。

  中华人民共和国成立后,特别是中共十一届三中全会以后,随着经济建设的快速发展,城镇建设日新月异。如天津中心市区建成区,1948年面积为5300公顷,到1995年发展为23910公顷,增长3.5倍。五个县的县城面积,解放初共为494公顷,1995年扩大到6375公顷,增长11.9倍。1995年,天津城镇现状用地(包括城市、建制镇、独立工矿用地)达87313公顷(1309702亩),占全市土地的7.3%。其中,中心市区用地23910公顷,滨海新区城市用地12290公顷。

  土地制度

  中华人民共和国成立前,在漫长的封建社会中,土地基本上是私有制。其经营方式,均为维护其统治阶级利益,保护土地私有制为前提。虽也有顺应社会发展而采取过一些不同的土地制度改进办法与措施,但封建地主占有绝大数量土地,广大农民处于无地少地充当佃户、雇农的状况一直未变。大量土地的所有权和使用权是分离的,在封建土地私有制度下,两权分离是地主以土地剥削农民的形式表现出来的,只有自耕农土地是两权合一,即自有、自耕、自收。

  在半殖民地半封建的旧中国,天津地区虽也有少数的带有资本主义性质的土地经营者出现,但从整个地区来说,基本上还是封建土地所有制。

  清咸丰十年(1860)天津被迫开埠后,帝国主义列强英、法、美、德、日、奥、意、俄、比等国,先后在当时市区东南部海河两岸,强行开辟了面积(包括扩展面积)相当于当时建成区3.47倍的九国租界,清光绪二十八年(1902)美租界并入英租界后成为八国租界,天津成为全国租界国别最多的城市。各国租界均享有种种特权,他们强迫清王朝允准,通过永租形式,以廉价取得土地占有权,再以高价转租,出售给土地使用者或经营者。既然是租,理应没有土地所有权,而各租界国却从各自的利益出发,采用不同的办法,管理各自租界内强行占有的土地,有的甚至管到租界以外,并制定种种不平等规定,使其不受中国政府管理的约束,形成国中之国,自成土地管理系统。这是半殖民地社会中独有的一种土地占有形式。80多年的天津租界,虽在土地开发利用历史长河中只是一瞬,但在天津特别是市区土地利用与管理上,深深地打下了多国殖民地共存的烙印,这些国耻痕迹在今天的土地利用现状中仍清晰可见。

  1949年1月天津解放,结束了剥削阶级的政权统治,人民当家作主。摆在人民政府面前的首要任务之一就是进行土地改革,实现耕者有其田,并逐步建立社会主义公有土地制度。这个过程是在经过了三次大的变革后完成的。

  早在解放前,天津周边各县部分地区,就有在中国共产党领导下的解放区和游击区。这些区域在1946年至1948年进行过减租减息和土地改革。天津解放后,根据《中华人民共和国土地改革法》进行了全面的土地改革。没收地主土地,分给无地少地农民,废除地主阶级封建土地所有制。经过1949年和1950年两次土改工作,到1952年初,天津的土地改革工作全面完成,颁发了房地产所有证或土地使用证。从此,农村土地所有制正式确定下来,实现了耕者有其田。这是第一次土地制度大的变革。此时,在广大农村土地所有权和使用权是统一的。在城市有两种形式:一是土地自有自用两权合一,一是土地租赁有偿使用两权分离。

  第二次土地制度大变革,是在耕者有其田的基础上,经过互助合作、初级农业生产合作社到1956年实现高级农业生产合作社。高级社是以土地和主要生产资料公有化为特征的社会主义性质的农业生产合作组织。在农村彻底废除了几千年来的土地私有制。1982年12月4日第五届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国宪法》规定,城市土地属国家所有,结束了城市土地的私有制。至此,全市城乡确立了社会主义土地公有制(即全民所有制和集体所有制),在农村,土地所有权和使用权两权合一;在城市,则是两权合一与分离并存。

  第三次大的变革,是从1978年12月中共十一届三中全会后,在农村逐步实现了多种形式的家庭联产承包责任制(即大包干责任制),土地在集体所有制度下,生产队统一经营,农户承包耕种使用,形成土地所有权和使用权分离。在实行联产承包责任制基础上,农村土地使用也引进了市场机制,土地使用逐步开始流转,跨村、跨户、跨地区的转包经营方式陆续出现。

  在建立社会主义土地公有制的过程中,在计划经济体制下,国家建设用地实行行政划拨、无偿无限期使用,且禁止转让的土地使用制度。土地划拨后的征用费,也只是属于拆迁安置和对农民的补偿安置。这种办法,当时对保证国家建设用地具有一定的积极作用。

  中共十一届三中全会后,随着国家改革开放的深入发展,计划经济逐步向社会主义市场经济转轨,日益暴露出这种土地使用制度的不适应,其主要表现为:不利于节约用地;土地资源得不到有效的运转和合理的配置;土地收益和土地级差收益流失;城市土地的国家所有权,实际上被单位所有而代替等。随着经济技术开发区的建立与发展,对土地使用虽然进行了一些改革,但还只是局部性的。1987年国务院批准在深圳、上海、天津等六城市进行土地使用制度改革试点后,天津城市土地使用制度的改革才陆续得到全面开展。主要形式是土地使用权的出让,即:协议出让、招标出让、拍卖出让等,使土地进入市场,有偿有限期地使用,从而可以依法流动,逐步消除原来土地使用制度所带来的一些弊病。

  不论国有土地还是集体土地,土地使用制度仍在逐步发展与完善,进而成为整个经济体制改革大潮的重要组成部分。

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